Wie viel ist mein haus wert

Wie viel ist mein haus wert

Beim Verkauf einer Immobilie gilt es vieles dinge zu beachten, damit Sie einen fairen Preis für Ihr Haus, Ihre Wohnung oder Ihr Grundstück erhalten.
Deshalb haben wie hier einen kleinen Ratgeber zusammengestellt.Wie Sie 7 Fehler vermeiden können und 7 Tipps wie Sie Ihr Haus am besten verkaufen.

Hier zu den 7 Kostenlosen Tipps


1. Wie viel Zeit muss ich einplanen für den verkauf meiner Immobilie ?

Der Haus verkauf liegt im durchschnitt zwischen wenigen Wochen und mehreren Monaten,unter umständen
kann es auch 1 jahr oder sogar noch länger dauern.Es hängt von verschiedenen Faktoren ab.Hier zwei wichtige Faktoren:

  • Der erste Faktor ist der Marktwert
  • Der zweite Faktor ist der Verkaufprozess

Der Marktwert da stehen für Käufer einige Faktoren hinter.Die entweder positiv oder negativ auf die länge des Immobilien
verkauf auswirken können.Hier die Faktoren:

  • die Region
  • die Lage
  • die Art des Objektes
  • die Ausstattung der Immobilie

 

Kurz gesagt desto höher die werte in den Faktoren sind desto schneller wird die Immobilie verkauft.
Unterstützung bei allen Fragen rund um Organisation und Ablauf des Immobilienverkaufs bieten Ihnen
bei Bedarf lokale Makler. Vergleichen Sie vorab die Dienste und Preise einzelner Maklerbüros, denn es gibt
gravierende Qualitätsunterschiede.


2.Wie viel ist mein haus wert

Der Wert der Immobilie setzt sich aus verschiedenen Faktoren zusammen:

  • aktuelle lage auf dem Immobilienmarkt
  • die Lage der Immobilie
  • was für eine Immobilie (Einfamilienhaus,Mehrfamilienhaus,Grundstück)
  • der Zustand der Immobilie sowie Alter und Bauweise
  • sind Sanierungsarbeiten oder Modernisierungsarbeiten durchgeführt
  • Energieeffizienz der zu verkaufenden Immobilie
  • die größe der Wohnfläche und Grundstück
  • gibt es Nebengebäude oder Außenanlagen
  • vergleichbare Immobilien die schon Verkauft sind

Es gibt drei verschiedene arten der Bewertung beim Immobilie verkauf :

  • das Vergleichswertfahren, bei dem der Wert der Immobilie im Vergleich mit anderen Objekten vorgenommen
    wird, die ähnlich hinsichtlich der Größe, der Lage und der Bausubstanz sind, wie zum Beispiel Reihenhäuser.
  • das Ertragswertverfahren, das häufig bei Mietobjekten oder Gewerbeimmobilien hinsichtlich der erzielbaren
    Erträge angewendet wird.
  • das Sachwertverfahren, bei dem insbesondere der Wert der Gebäude und Nebengebäude betrachtet wird und
    das daher häufig bei der Bewertung von Einfamilienhäusern Anwendung findet.
Fachleute beziehungsweise Makler übernehmen die Wertermittlung der Immobilie gegen eine Gebühr.
Bei uns erhalten Sie kostenlos eine Einschätzung durch einen Makler, der Ihnen bei der Orientierung helfen kann.


3. Welche Unterlagen brauche ich beim Haus verkauf?

Für den Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses benötigen Sie diverse Dokumente. Wichtig sind zum Beispiel je nach Art der Immobilie folgende Papiere:

 

  1. Grundbuchauszug, der nicht älter als drei Monate ist, sofern der Notar diesen nicht selbst besorgt
  2. Belege zur Löschung von finanziellen Lasten im Grundbuch
  3. Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis
  4. Auszug aus dem Liegenschaftskataster
  5. Grundrisse und Baupläne der Immobilie sowie Wohn- und Nutzflächenberechnung
  6. im Falle einer ererbten Immobilie der Erbschein, sofern der Eigentümerwechsel noch nicht im Grundbuch vermerkt ist
  7. letzte Bescheid über die Grundsteuer
  8. Energieausweis
  9. Vertragsunterlagen zur Gebäudeversicherung
  10. ursprüngliche Kaufvertrag
  11. Nachweise über Modernisierungen oder Sanierungen
  12. Aufstellung der Betriebskosten
  13. bei Bedarf eine beurkundete Baugenehmigung
  14. gegebenenfalls ein genehmigter Bebauungsplan


Immobilie verkauf die 13 größten Fehler

Nr. 1: Der falsche Angebotspreis

Ein zu hoher Preis schreckt Käufer ab beim Immobilie verkauf

Wie viel ist mein haus wert

Ist der Entschluss, das eigene Haus zu verkaufen, erst einmal gefasst, will man natürlich so schnell wie möglich damit beginnen.
Viel Arbeit und Herzblut stecken darin. Jahrelang hat man das Zuhause so schön wie möglich gemacht, renoviert, gestaltet und
eingerichtet – das muss doch was wert sein.

Ist es auch! Die die Frage ist jedoch, wieviel. Und genau hier liegt einer der größten
Fehler beim Verkauf der Immobilie.


Den höchstmöglichen Preis

für die eigene Immobilie erzielen. Oftmals ist der erste Schritt,das Internet oder die Zeitung zu öffnen und einen Blick auf die
bereits inserierten Immobilien aus der Umgebung zu werfen.Da stellt sich die Frage wie viel ist mein Haus Wert.

Hier ergibt sich schon die erste Preisvorstellung. Hinzu kommen nicht selten zahlreiche Ratschläge von Freunden und Bekannten,
Maklern oder anderen Verkäufern. Zählt man dann noch die finanziellen Verpflichtungen hinzu, denn das Ferienhaus in Spanien
kostet schließlich auch seinen Preis, hat man schnell eine nicht unerhebliche Summe zusammengerechnet.

Da der Käufer aber sicher handeln will,schlägt man noch einmal eine ordentliche Summe obendrauf, damit es am Ende nicht ganz
so sehr schmerzt, wenn der Preis heruntergehandelt wird.


Was dabei jedoch selten beachtet wird beim Immobilie verkauf

ist die Tatsache, dass ein zu hoher Preis alle potentiellen Käufer mehr oder weniger verschreckt.Das Ergebnis ist vorhersehbar:
Es gibt kaum oder gar keine Interessenten, die Immobilie steht lang und länger zum Verkauf und schlussendlich haben Sie
Monate vergeudet, ohne ein nennenswertes Ergebnis zu erzielen, nur um am Ende doch den Preis wieder herunterzusetzen.

Bevor Sie etwas überstürzen, sollten Sie sich ausreichend Zeit nehmen, die eigene Immobilie zu bewerten und sich einen Überblick über
die aktuelle Situation auf dem Markt zu verschaffen.

Den richtigen Preis einzuschätzen ist für den Laien nicht leicht, denn Immobilien lassen sich nicht einfach mit anderen Angeboten vergleichen.
Die Festsetzung des Verkaufspreises spielt eine wichtige Rolle bei der Suche nach geeigneten Käufern und der Spielraum für Korrekturen ist eng.

Wie viel ist mein Haus Wert.Diese Frage können Sie hier Lösen: ZUM RECHNER



Interessenten kaufen nicht einfach Ihre Immobilie

aus dem Bauch heraus. Der berühmte Dumme, der irgendwo zu finden ist, existiert nicht.

Wer eine Immobilie kaufen will, beobachtet über Monate den Markt und konnte sich dabei einen ausführlichen Überblick über die
Angebote und Preise machen.

Ein zu hoher Preis schreckt von Anfang an viele Kaufinteressenten ab, denn die Käufer wissen genau, ob die vorgegebene Summe
gerechtfertigt ist oder nicht.Wie viel ist mein Haus Wert: Kostenlos Berechnen lassen. Meist ist ein festgesetztes Budget für den Kauf
einer Immobilie gegeben, in welches nicht die Summe eingerechnet ist, die Sie auf die Immobilie aufgeschlagen haben, um mit
dem Käufer verhandeln zu können.

Andererseits sollen Sie Ihr Eigenheim natürlich nicht unter dem Wert verkaufen und auch eine zu niedrige Preisangabe schreckt Käufer ab,
denn hier stellt sich unweigerlich die Frage: Wieso ist dieses Haus im Gegensatz zu anderen Angeboten so günstig?

 

Wie viel ist mein Haus Wert

Zu niedrige Preise wecken Misstrauen und die Frage, ob mit der Immobilie vielleicht etwas nicht stimmt, was in der Beschreibung nicht erwähnt wird.
Aber wie legt man nun den richtigen Angebotspreis fest?

Zunächst sollten Sie sich die Frage stellen, wie Sie als Kaufinteressent auf zu hohe oder zu niedrige Preise reagieren würden. Dann gibt es natürlich
verschiedene Arten der Wertermittlung. Sie sollten vorab wissen, was ein Sachwert, ein Ertragswert oder ein Vergleichswert ist.

Auch Verkehrswert und Marktwert sollten keine Fremdwörter sein. Sie müssen wissen, woher Sie wichtige Eckdaten für die Preisermittlung
bekommen und wie Sie diese Informationen umsetzen können.

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Für den Nicht-Fachmann bleibt hier der Rat

ein Wertgutachten erstellen zu lassen oder einen qualifizierten Immobilienmakler einzuschalten.
Zudem gilt es zu beachten, welche Faktoren eine Immobilie wertvoller machen und welche nicht.

Wie viel ist mein Haus Wert: Kostenlos Berechnen lassen

Es spielt kaum eine Rolle, ob die Räume mit einer schönen Tapete ausgestattet sind oder der Teppich
vor Jahren für viel Geld gekauft wurde.Viel wichtiger ist der Zustand des Daches, der Energieverbrauch
oder das Alter von Fenster und Türen.

Käufer wissen genau, worauf sie achten müssen, und da spielt die Optik oftmals nur eine geringe Rolle.
Vor einem Kauf wird mit einkalkuliert, ob eventuelle Reparaturen an dem Haus notwendig sind.

Ist bereits eine moderne Heizung installiert oder muss der alte Kessel im Keller bald ausgetauscht werden?
Denn hier spricht man schließlich von mehreren tausend Euro.Auch die Lage der Immobilie hat Einfluss
auf das Kaufinteresse und den Wert.

Sind Kindergärten in der Nähe? Und wie weit habe ich es bis zur nächsten Einkaufsmöglichkeit? Gibt es eine
gute Verkehrsanbindung?Wenn Sie sich vorabinformieren und von Anfang an einen realistischen Preis
festsetzen,ist die Chance, schnell einen geeigneten Käufer zu finden, deutlich höher.

Wie viel ist mein Haus Wert: Kostenlos Berechnen lassen


 

Nr. 2: Die Vermarktungsdauer unterschätzen viele beim Immobilie verkauf

Die Vermarktungsdauer hat Einfluss auf das Kaufinteresse

Ist der Wert der Immobilie geschätzt und der Preis erst einmal festgelegt, wird das Angebot veröffentlicht und man erwartet voller
Vorfreude die ersten Interessenten.

Schließlich soll die Immobilie, hat man sich einmal entschieden, sie zu verkaufen, so schnell wie möglich abgegeben werden,
damit man sich um die neuen Ziele und das neue Heim kümmern kann. Auch deshalb ist ein angemessener Preis von Vorteil,
denn je länger die Immobilie zum Verkauf steht, umso geringer ist die Chance, dass sie verkauft wird.

Zu hohe Preise führen dazu, dass die Käufer abgeschreckt werden und das wiederum hat zur Folge, dass die Immobilie Monate,
wenn nicht sogar Jahre, zum Angebot steht.

Wie viel ist mein Haus Wert: Kostenlos Berechnen lassen


Und nun fragen Sie sich einmal selbst:

Wenn Sie auf der Suche nach einem geeigneten Heim sind und auf eine Immobilie stoßen, die seit vielen Monaten erfolglos zum
Kauf angeboten wird, was ist Ihr erster Gedanke? Richtig, Sie suchen den Haken an der ganzen Geschichte.

Denn unwillkürlich fragt man sich, wieso noch niemand zugeschlagen hat, was ebenso viel Misstrauen erwecken kann, wie ein zu hoher Preis.
Ein großer Fehler beim Immobilienverkauf besteht darin, die Dauer bis zum unterschriebenen Kaufvertrag vollkommen falsch einzuschätzen.

Das wiederum kann fatale Folgen haben. Eine Immobilie verkauft sich nicht einfach innerhalb von zwei Wochen
(Ausnahmen bestätigen diese Regel, siehe www.km-immo.de unter „Referenzen“).Nun hat man aber doch voller Eifer schon eine
neue Wohnung gefunden oder bereits das Ferienhaus in Spanien ausgesucht.

Der Umzugstermin rückt näher, aber was fehlt, ist der Erlös vom Verkauf der eigenen Immobilie. Hier kann es schnell zu Zeitdruck kommen,
wenn zum gegebenen Termin kein Käufer gefunden ist.

Das wiederum bringt Sie in eine schlechte Situation, denn unter Druck bleibt nur noch wenig Spielraum für Verhandlungen.
Hier besteht ein erhöhtes Risiko, dass Sie auf Angebote eingehen (müssen), die weit unter dem Wert Ihrer Immobilie liegen.

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Seien Sie sich vorab darüber im Klaren

dass es eine gewisse Zeit dauert, bis der Verkauf über die Bühne gegangen ist. Sie sollten sich die Frage stellen, was es für Sie bedeutet,
wenn Sie nach dem geplanten Zeitraum noch immer keinen Käufer gefunden haben.

Sie müssen wissen, wie flexibel Sie beim Kaufpreis sind und bis wann der Übergabetermin spätestens stattfinden soll.
Und vor allem sollten Sie einplanen, wie lange der durchschnittliche Verkauf einer Immobilie dauern kann.

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Auch wenn wir oft nach drei bis vier Wochen einen ernsthaften Käufer gefunden haben, so dauert es weitere zwei Wochen,
bis die Finanzierung bewilligt ist, dann noch ein bis zwei Wochen bis zum Notartermin und weitere vier bis sechs
Wochen, bis der Kaufpreis fällig ist.

Rechnen Sie also mit mindestens drei Monaten, bis Sie Geld auf Ihrem Konto haben.Haben Sie all diese Punkte nicht
berücksichtigt und die Immobilie verkauft sich nicht so schnell, wie Sie sich das vorgestellt haben, werden Sie mit der Zeit immer
flexibler, was die Preisspanne angeht.

Vermeiden Sie also Zeitdruck, damit Sie am Ende nicht in finanzielle Schwierigkeiten geraten oder
immense Verluste machen.


Potentielle Interessenten werden schnell misstrauisch

wenn ein Objekt über viele Monate angeboten wird und noch niemand zugeschlagen hat. Sie fragen sich automatisch,
wo daran der Haken ist.Ist mit der Immobilie etwas nicht in Ordnung?Wenn Sie sich bereits für einen Makler entschieden haben,
wird dieser nicht zögern, sobald wie möglich die Werbetrommel zu rühren.

Auch Immobilienmakler können nicht zaubern und da der Kauf einer Immobilie eine wohl überlegte Entscheidung ist, ist so ein
Verkauf natürlich nicht in ein paar Tagen abgewickelt. Von Ausnahmen abgesehen, sollten Sie mindestens drei Monate oder mehr
für die Vermarktungsdauer einplanen.

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Trotzdem sollten sich nach den ersten Wochen bereits Fortschritte bemerkbar machen. Ihr Makler sollte zumindest schon einmal
über die ersten Interessenten berichten können, vielleicht auch bereits Besichtigungstermine festgelegt haben.

Bemerken Sie nach einigen Wochen, dass immer noch kaum Maßnahmen zur Werbung in die Wege geleitet wurden und nur eine einfache und
nichtssagende Internetanzeige inseriert wurde, sollten Sie das Gespräch mit Ihrem Makler suchen und nachfragen.

Ein professioneller Makler bietet Ihnen den bestmöglichen und schnellstmöglichen Service. Er wird alles daran setzen, die Immobilie so schnell
wie möglich und natürlich zu einem guten Preis zu verkaufen. Er wird mehrere Immobilienportale nutzen, Zeitungsannoncen schalten, den
Austausch mit Maklerkollegen suchen, Flugblätter verteilen und vieles mehr.

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Nr. 3: Mangelhafte Planung

Planung ist das A und O beim Immobilie verkauf

Als Verkäufer einer Immobilie macht man sich oftmals nur wenig Gedanken über den eigentlichen Verkaufsprozess. Dabei spielt die Planung
beim Verkauf eine ebenso große Rolle wie der richtige Preis.

Will man ein Objekt verkaufen, sollte man dies nicht nur nebenbei und oberflächlich machen, denn es gibt viele Dinge, die vorab organisiert
werden sollten. Mangelnde Planung verursacht zahlreiche Fehler.Es macht bei potentiellen Käufern keinen guten Eindruck, wenn Sie bei
Besichtigungen einen Vertreter, wie etwa den Nachbarn, schicken, da Sie eigene Termine haben.

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Auch sollten Kontakte nicht über den Anrufbeantworter laufen. Wenn Sie ein Inserat geschaltet haben, sollten Sie auch durchgängig erreichbar sein.
Das Inserat sollte zudem vollständig sein. Sie sollten vorab alle Informationen zum Objekt sammeln und eine aussagekräftige und ansprechende Anzeige
mit genügend Bildern zusammenstellenUnd genau diese Fehler begehen auch schlechte Makler.

Wenn Sie an einen Immobilienmakler geraten,der Ihnen nicht vorab einiges zu seinem Vorhaben erzählen kann, sollten Sie gleich die Finger von ihm lassen.
Gute Immobilienmakler haben eine Verkaufsstrategie, sie wissen aus jahrelanger Erfahrung, welche Maßnahmen die meisten Käufer erreichen und ein Objekt
gut präsentieren.

Zögern Sie beim Kennenlerngespräch nicht, dem Makler Fragen über Marketingmaßnahmen zu stellen und fühlen Sie ihm ruhig einmal auf den Zahn,
ob er genau weiß, worauf es ankommt.

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Fehler Nr. 4: Unvollständige Unterlagen

Fehlende Unterlagen machen einen schlechten Eindruck

Ein Interessent kauft natürlich nicht einfach die Katze im Sack. Er möchte sich vorab genauestens über die Immobilie informieren, schließlich
geht es um eine nicht unerhebliche Summe.

Daher ist es wichtig, vor einem Termin sämtliche Unterlagen bereitzuhalten, damit Sie auf Fragen vorbereitet sind und keine Antwort schuldig bleiben.
Auch Ihr Immobilienmakler wird, wenn er professionell arbeitet, aussagefähige und verkaufsfördernde Unterlagen über das Objekt bereithalten,
um potentiellen Käufern die Entscheidung zu erleichtern.Sie sollten sich also fragen,welche Informationen die Käufer haben wollen, welche
Unterlagen sie benötigen und wann diese ausgehändigt werden sollten.

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Sie erkennen einen guten Immobilienmakler daran, dass er sich zunächst die Unterlagen bei Ihnen besorgt. Ein professioneller Makler wird Ihnen
eine Liste mit den benötigten Sachen aushändigen, Ihnen mitteilen, welche Unterlagen der Notar benötigt und wie aktuell diese sein müssen.
Zudem wird er ihnen Rat geben, wo sie diese Unterlagen besorgen können. Er wird Ihnen einen Großteil der Arbeit abnehmen und selbst tätig werden,
um für eine schnelle Abwicklung und die Vollständigkeit aller Unterlagen zu sorgen.

Ein Energieausweis ist gesetzlich vorgeschrieben. Haben Sie noch keinen, müssen Sie als Verkäufer den Energieausweis besorgen, sonst drohen hohe Bußgelder.
Oder Sie überlassen dies dem Makler.

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Nr. 5: Zu wenig Werbung beim Immobilie verkauf

Nicht kleckern, sondern klotzen!

Alle Unterlagen nützen nichts, wenn Sie keine Interessenten erreichen und niemand weiß, dass sie ihr Objekt verkaufen wollen. Es bringt nichts,
eine Immobilie nur auf einer einzigen Internetseite zum Verkauf anzubieten.

Heutzutage gibt es zahlreiche Werbemöglichkeiten und Sie sollten das Potenzial voll ausnutzen.Neben zahlreichen Internetplattformen
sollten lokale Anzeiger nicht unterschätzt werden, ebenso sind Printanzeigen in namhaften überregionalen Zeitungen speziell bei hochwertigen
Immobilien sinnvoll. Nicht zu vergessen ist auch das Nachbarschaftsmarketing.

Postwurfsendungen sowie Nachbarinformationen und Verkaufsschilder, Bannerwerbung oder Schaukästen unterstützen die Vermarktung nachhaltig.
Um so viele Interessenten wie möglich zu erreichen, sollten alle Werbekanäle genutzt werden.

Damit steigern Sie nicht nur den Verkaufserfolg beträchtlich, Sie verkürzen auch die Dauer bis zum Unterschreiben des Kaufvertrages, denn je mehr
Menschen Sie erreichen, umso wahrscheinlicher ist es, dass sich ein Käufer darunter befindet.

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Nr. 6: Schlechte Bilder

Das Auge isst auch mit

Im Internet findet man erschreckend schlechte Fotos, mit denen Immobilienbesitzer und auch Makler Immobilien bewerben. Bei Objekten im Wert
von hunderttausenden Euro werden die Ausgaben für einen professionellen Fotografen gescheut, der die Vorzüge der Immobilie ins rechte Licht setzt.

Hier wird eindeutig am falschen Ende gespart. Handyfotos, dunkle Bilder und unaufgeräumte Zimmer sind keine Seltenheit.Bedenken Sie, dass der
Mensch auf optische Reize besonders stark reagiert. Warum sonst macht man sich hübsch, wenn man zu einem Rendezvous geht? Nur wegen der
inneren Werte wäre das nicht nötig.

Sicher wissen Sie, wie Kartoffeln, Tomaten und Würstchen aussehen. Und doch bekommen wir täglich Prospekte von Supermärkten ins Haus,
auf denen diese Produkte in prächtigen Farbfotos abgebildet sind. Gehen Sie davon aus, dass die Verantwortlichen sich das genau überlegt haben
und gute Gründe dafür haben.Investieren Sie ruhig in gute und professionelle Objektfotos, es wird sich für Sie auszahlen.
Und sollte der Makler die Fotos mit seinem Handy machen wollen, erkennen Sie sofort, dass er kein Profi ist.

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Nr. 7: Mangelnde Erreichbarkeit

Schlechte Erreichbarkeit macht einen schlechten Eindruck

Wie schon erwähnt, sollten Sie als Immobilienverkäufer ständig erreichbar sein und nicht den Anrufbeantworter für Sie einspringen lassen. Der
Immobilienmarkt bietet eine große Auswahl an Angeboten und Interessenten werden schnell ungeduldig, wenn sie einen Verkäufer schlecht
oder gar nicht erreichen.

Ist es Ihnen beruflich nicht möglich, immer telefonisch erreichbar zu sein, sollten Sie zumindest baldmöglichst antworten.
Ebenso sollte Ihr Immobilienmakler erreichbar sein. Bemerken Sie schon beim ersten Anruf, dass kein Rückruf erfolgt oder Sie keine weitere
Möglichkeit haben, Ihren Makler zu erreichen, ist das bereits ein schlechtes Zeichen.

Die wenigsten werden auf die Idee kommen, ihren Makler noch nach 22:00 Uhr zu kontaktieren, doch innerhalb der Geschäftszeiten ist Erreichbarkeit wichtig.

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Nr. 8: Unbekannte Interessenten

Die Interessenten vorab testen

Sobald die Werbetrommel gerührt wurde und Ihre Immobilie über zahlreiche Werbekanäle angeboten wird, wird es schließlich dazu kommen,
dass die ersten Interessenten den Kontakt suchen. Ein professioneller Immobilienmakler wird sich mit diesen Interessenten zeitnah in
Verbindung setzen und vorab eine Auswahl treffen, ob diese auch geeignet sind.

Er wird überprüfen, ob das Objekt überhaupt infrage kommt und ob ein reales Kaufinteresse besteht, bevor er einen Besichtigungstermin ausmacht.
Somit wird vermieden, dass Fremden und unbekannten Menschen ohne wirkliches Kaufinteresse zu viele Informationen übermittelt werden.

Außerdem kosten Termine mit ungeeigneten Bewerbern nur unnötig Zeit.

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Nr. 9: Besichtigungstermine schlecht vorbereiten beim Immobilie verkauf

Die richtige Präsentation der Immobilie im Besichtigungstermin

Spätestens bei den Besichtigungen zeigt sich, welches Potenzial Ihr Makler mit sich bringt. Ein guter Makler weiß, wie er die Immobilie
richtig präsentiert und wie diese auf den Termin vorbereitet wird.

Verkaufen hat sehr viel mit Psychologie zu tun. Der Interessent muss sich gleich „wie zu Hause“ fühlen. Saubere Räume und ein gemähter
Rasen sowie die Ausbesserung von Schönheitsmakeln können erheblich dazu beitragen, den Wert des Objektes zu steigern.

Ein professioneller Immobilienmakler wird daher vor einer Besichtigung dafür sorgen, dass die Immobilie gut präsentiert wird.
Er wird alle Leuchten im Haus einschalten, vorher nochmals gut durchlüften (wenn nötig) und bei der Besichtigung eine angenehme
Atmosphäre schaffen.

Tipp: Backen Sie einen Kuchen. Nicht, um ihn dem Interessenten anzubieten, aber der Duft macht sofort gute Laune.Bei der Besichtigung
übernimmt der Makler die Führung. Er zeigt den Interessenten alles, was sie sehen wollen und sollen, und wird auch Mängel nicht verschweigen.
Aber er wird vor allem auch auf Einwände vorbereitet sein und Lösungen anbieten.

Ist dem Interessenten z.B. die Küche zu klein, wird er wissen, ob die Wand tragend ist oder problemlos entfernt werden kann.

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Nr. 10: Planloses Verhandeln

Die Preisverhandlungen

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Ist es bereits zu den ersten Preisverhandlungen gekommen, können Sie sich beglückwünschen, denn das ist schon ein enormer Schritt
in die richtige Richtung.

Bei der Preisverhandlung ist jedoch ein geplantes Vorgehen wichtig. Ein guter Immobilienmakler wird nicht nur
darauf abzielen, das Objekt so schnell wie möglich zu verkaufen, sondern auch den bestmöglichen Preis für Sie heraus handeln, ohne unnötige
Zugeständnisse zu machen.

Oftmals wird neben dem Preis auch der Übergabezeitpunkt, der Zahlungstermin, Anzahlungen sowie Inventar und Zubehör verhandelt.
Der Immobilienmakler wird vorab mit Ihnen eine klare Linie festlegen, um ein optimales Verhandlungsergebnis zu erreichen
und insbesondere darauf achten, Ihre Wünsche zu berücksichtigen.

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Nr. 11: Ungeprüfte Finanzierung beim Immobilie verkauf

Die Finanzierung muss gewährleistet sein

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Kaum jemand wird den Kauf einer Immobilie aus eigener Tasche bezahlen. Interessenten benötigen meist eine Finanzierung, um den Kauf
abwickeln zu können.

Die Finanzierung kann einen Verkauf unnötig in die Länge ziehen, denn oftmals sind Käufer damit überfordert.
Erste Probleme gibt es dann, wenn die Hausbank kein Darlehen anbieten kann, das auf sicheren Beinen steht. Es gilt also, die Bonität des
Interessenten noch vor dem Notartermin zu überprüfen.

Hier kommt ein guter Immobilienmakler ins Spiel, der den Käufer bei der Finanzierung unterstützt. Zudem wird der Immobilienmakler
den Vertragsinhalt aushandeln und darauf achten, dass Sie keine zu großen Zugeständnisse machen müssen.

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Nr. 12: Versteckte Mängel verschweigen

Vorsicht, Falle: Haftung vermeiden beim Immobilie verkauf

Unerfahrene private Immobilienverkäufer und schlechte Immobilienmakler sind in Versuchung, Dinge zu verschweigen oder zu beschönigen,
die der Käufer wissen sollte.

Vorhandene Mängel nicht zu erwähnen, ist gefährlich: Der Verkäufer haftet für versteckte Mängel und riskiert Schadenersatzforderungen
und die Rückabwicklung des Kaufvertrages.Mängel sind keine Schande und sollten erwähnt werden. Das ist seriös und schafft Vertrauen.

Ich plädiere sogar dafür, vorhandene Mängel ausdrücklich im Kaufvertrag zu erwähnen. So sind Sie für alle Zeiten vor Regressforderungen sicher.

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Nr. 13: Mängel im Kaufvertrag

Vor dem Notartermin

Sie stehen kurz davor, den Kaufvertrag abzuschließen. Ein Irrglaube ist es, dass Käufer und Notar sämtliche Punkte im Kaufvertrag prüfen und
Sie sich nicht großartig um den Inhalt kümmern müssen.

Richtig ist aber, dass der Notar lediglich den Vertrag verfasst und die rechtlich wasserdichte Form sicherstellt. Er formuliert den Vertrag nur so,
wie die Parteien es wünschen.Ist der Käufer der Auftraggeber und entscheidet, welcher Inhalt dem Vertrag zugrunde liegt, kann es schnell zu
Formulierungen kommen, die zu Ihren Ungunsten sind.

Da Sie an diesem Punkt sicher schon einen vertrauenswürdigen Immobilienmakler gefunden haben, wird dieser die Vertragsverhandlungen
mit Ihnen absprechen und zu Ihren Gunsten verhandeln.

 

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Fragen und Antworten zum Immobilien verkauf

Sie denken darüber nach, Ihre Immobilie zu verkaufen? Das niedrige Zinsniveau, eine anhaltend hohe Nachfrage und fehlende Anlagealternativen haben die Kaufpreise für Wohneigentum in die Höhe schnellen lassen.Lassen Sie jetzt Ihre Immoblilie kosten Bewerten:

Hier zur Bewertung

Da der Immobilienverkauf meist nicht zu den alltäglichen Aufgaben gehört und private Verkäufer keine Routine darin haben,
ist ein strukturiertes Vorgehen sehr wichtig. Ob Sie ein Haus oder Grundstück verkaufen - Private Immobilienverkäufer
sollten keine Scheu davor haben, ihr Objekt eigenständig zu veräußern und sich Schritt für Schritt durch den Verkauf leiten lassen.
Wir informieren Sie über den Ablauf eines Immobilienverkaufes.

Hier Infos

Tipp 1: Sich Zeit nehmen und den Verkauf gut vorbereiten
Zunächst sollte sich der Verkäufer darüber im Klaren sein, dass der Verkauf einer Immobilie beispielsweise mit dem eines Gebrauchtwagens nicht viel gemein hat. Der Aufwand an Zeit und Kosten ist häufig ungleich höher. Im Durchschnitt benötigt man in Deutschland für einen Immobilienverkauf sechs bis neun Monate. „Je nach Lage und Art der Immobilie kann der Vermarktungszeitraum variieren“, sagt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des IVD. „In Metropolregionen ist die Nachfrageseite sehr viel größer als in ländlichen Gebieten, entsprechend weniger Zeit benötigt man für den Verkauf.“ In dieser Zeit muss die Immobilie eingewertet werden, in professioneller Weise vermarktet werden und es müssen mit Interessenten Verhandlungen geführt werden. Bereits im Vorfeld muss sich der Eigentümer detailliert mit seiner Immobilie auseinandersetzen und alle Daten und Fakten zusammen suchen, um sie z.B. dem mit ihm zusammenarbeitenden Immobilienmakler geben zu können. „Eigentümer sollten sich gründlich in die Materie einarbeiten und zwar bevor sie sich aktiv um den Verkauf kümmern“, rät Schick.

Tipp 2: Den Angebotspreis nicht zu hoch ansetzen
Ein entscheidender Punkt beim Verkauf ist der Preis der Immobilie. Hat der Verkäufer eine zu niedrige Preisvorstellung, verliert er Geld, ist sie zu hoch, findet er keinen Käufer. „Immobilieneigentümer begehen häufig den Fehler mit einem zu hohen Verkaufspreis anzufangen, um zu sehen, wie potenzielle Käufer reagieren“, sagt Schick. „Das ist allerdings der falsche Weg. Interessenten sehen in Preisänderungen einen Makel an der Immobilie und denken sich, dass mit der Immobilie etwas nicht stimmen kann.“ Der professionellen Preisfindung kommt daher eine entscheidende Bedeutung zu. Eine gute Möglichkeit bietet die Einwertung durch markterfahrene Immobiliendienstleister, die Erfahrung mit vergleich- baren Immobilien oder der Mikrolage haben. Einen ersten Eindruck verschaffen auch der Immobilienteil der örtlichen Tageszeitung oder Immobilienportale im Internet. Hier sind oft Immobilienangebote aus dem direkten Umfeld und ähnlichen Objekten zu finden. Die Gefahr ist jedoch auch hier, dass zu teure Objekte oft viele Monate in den Portalen zu finden sind, während richtig eingepreiste Immobilien gar nicht erst inseriert werden.

Die professionelle Hilfe eines Sachverständigen kann ebenfalls eine adäquate Möglichkeit der Wertermittlung sein. Der Gutachter fertigt anhand anerkannter Wertermittlungsme-thoden ein umfangreiches Gutachten an. Er bezieht die Lage, aber auch Baueigenschaften und Zustand der Immobilie in das Ergebnis mit ein. Im Marktumfeld des Jahres 2013/2014 können Verkäufer mit attraktiven Verkaufspreisen rechnen. Lassen Sie sich daher beraten.

Tipp 3: Immobilie im Internet richtig präsentieren
Die meisten Immobilien werden heute auf Internet-Portalen wie Immonet gesucht. Die Immobilie dort richtig zu präsentieren ist daher sehr wichtig. Potentielle Käufer entscheiden aufgrund der darin gemachten Angaben und Informationen, ob sie die Immobilie überhaupt selbst in Augenschein nehmen wollen. Neben den aussagekräftigen und fehlerfreien Beschreibungen zu Zustand, Lage und Preis der Immobilien sind insbesondere profess-ionelle Fotos wichtig. „Mit guten Fotos wird ein Wohngefühl vermittelt. Sie geben einen ersten Eindruck von der Wohnlage und der Qualität der Immobilie“, sagt Schick. „Schlechte Fotos dagegen verhindern den Verkauf.“

Tipp 4: Schönheitsreparaturen vor den Besichtigungen erledigen
Der erste Eindruck bei der Besichtigung spielt eine wichtige Rolle bei der Entscheidung des Interessenten. Eine schmuddelige Fassade, dreckige Teppiche oder Tür- und Fensterrahmen, von denen die Farbe platzt, schrecken Interessenten ab. Instinktiv übertragen sie die sichtbaren Schönheitsmängel auf den Gesamtzustand der Immobilie. Schon Kleinigkeiten können Wunder wirken. „Ein neuer Anstrich, ein gereinigter Teppichboden, gepflegte Armaturen im Badezimmer und in der Küche sowie eine gut durchgelüftete Wohnung hinterlassen einen guten ersten Eindruck“, erklärt Schick. „Verkäufer sollten daher im Vorfeld durchaus etwas Geld und Zeit in die Immobilie investieren.“

Tipp 5: Professionelle Hilfe holen
Wie die genannten Tipps zeigen, sollte ein Verkauf nicht ohne fachlich fundierten Rat getroffen werden. „Ein erfahrener Makler verkauft ständig Immobilien. Eine Privatperson vielleicht ein- bis zweimal Mal im Leben. Wer als Privatmann versucht, auf eigene Faust zu verkaufen, kann sehr viel Geld verlieren, was ein Immobilienexperte zu verhindern weiß“, sagt Schick. Qualifizierte Immobilienmakler unterstützen den Verkäufer gezielt und können ihre ganze Erfahrung zur Verfügung stellen. Sie kennen Interessenten, die eine Immobilie kaufen wollen, und verfügen über verkäuferisches Geschick. Makler kennen sich bei Verträgen aus, unterstützen bei der Finanzierung und geben damit auch unsicheren Käufern Vertrauen. Es empfiehlt sich daher, einen entsprechenden Beratungsvertrag abzuschließen und mit einem professionellen Makler zusammenzuarbeiten. „Ein wichtiger Qualitätsnachweis für Makler ist die Mitgliedschaft in einem Berufsverband wie dem Immobilienverband IVD oder die Zertifizierung des Immobilienmaklers nach der Maklernorm DIN EN 15733“, erläutert Schick. Der Immobilienverband IVD rät Verkäufern zum Abschluss eines Alleinauftrags mit dem Immobiliendienstleister ihres Vertrauens.

Tipp 6: Prüfung der Finanzierbarkeit und Bonität des Käufers
Wenn der Verkäufer einen Käufer gefunden hat, sollte er sich vor der Unterzeichnung des Vertrages beim Notar eine schriftliche Finanzierungsbestätigung der Bank des Käufers vorlegen lassen. „Verkäufer sollten sich nicht von unverbindlichen Aussagen des Erwerbers täuschen lassen“, rät Schick. „Im schlimmsten Falle bemerkt man erst einige Monate später, dass der Käufer nicht bezahlen kann.“

Tipp 7: Den richtigen Verkaufszeitpunkt bestimmen
Eine Villa mit Swimmingpool präsentiert sich im Sommer viel einladender als im Dezember mit Blättern im Pool und Eis auf der Veranda. Aber auch die jahreszeitlichen Schwankungen auf dem Immobilienmarkt tragen dazu bei, dass sich für ein Objekt mehr oder eben weniger Geld erwirtschaften lässt. Wer auf Teufel komm raus in einer Flautezeit eine Immobilie verkaufen möchte, setzt möglicherweise tausende Euros in den Sand. Bei der Berechnung des optimalen Verkaufszeitpunktes kann der Makler eine fundierte Einschätzung abgeben.

Tipp 8: Die schwarzen Schafe
Nicht alle Makler haben nur das Beste für den Kunden im Sinn. Leider tummeln sich auch schwarze Schafe auf dem Markt. Seien sie vorsichtig, wenn Ihr Makler:

• Ihnen auf Anfrage keine Referenzkunden nennen kann, die sich positiv über ihn äussern
• keine Mitgliedschaft in einem offiziellen Immobilien-Verband attestieren kann
• nebst der Provision zusätzliche Abgeltungen für seine Dienstleistungen verlangt
• Ihnen verspricht, die Immobilie zu einem unrealistischen Preis verkaufen zu können, nur um einen Verkaufsauftrag zu kommen.

Grundsätzlich sind Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften steuerpflichtig (§ 23 EStG) und damit auch die Gewinne aus einem Haus- oder Wohnungsverkauf. Die sog. Spekulationsfrist beim Immobilienverkauf beträgt zehn Jahre. Das heißt, auf den Gewinn aus einem Immobilienverkauf fallen Steuern an, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Achtung: Für die Berechnung dieser Zehnjahresfrist ist der Abschluss der notariellen Verträge maßgebend, nicht der Übergang des wirtschaftlichen Eigentums (Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahr) oder die Eintragung des Eigentums im Grundbuch.

Aber: Nutzte der Verkäufer das Haus oder die Wohnung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken, muss er den Gewinn aus dem Verkauf nicht versteuern – auch wenn er innerhalb der Spekulationsfrist liegt. War die Immobilie jedoch ganz oder teilweise vermietet, fällt die Steuer an.

Häufig ändert sich die Nutzung einer Immobilie im Laufe der Zeit: Wurde das Haus oder die Wohnung zunächst selbst bewohnt und anschließend vermietet, ist die Spekulationsfrist zu beachten. Hat der Verkäufer sein Eigentum allerdings in den ersten Jahren vermietet und danach dort gelebt, „heilt“ diese Selbstnutzung einen steuerpflichtigen Verkauf. Wichtige Voraussetzung: Der Verkäufer bewohnte das Objekt im Verkaufsjahr und in den beiden davor liegenden Jahren. Es muss sich dabei jedoch nicht um drei volle Jahre handeln.

Und wie berechnet sich der mögliche Veräußerungsgewinn? Vom Verkaufspreis werden die Verkaufskosten und die Anschaffungskosten einschließlich der Anschaffungsnebenkosten abgezogen. Der verbleibende Betrag (der scheinbare Gewinn) erhöht sich aber noch um die Abschreibungen, die der Verkäufer während der Vermietung vorgenommen hat. Das Finanzamt kassiert dadurch die Steuerersparnisse durch die Abschreibungen.

Ihre Immobilie verkaufen – der Weg zum Ziel

Sie haben das Ziel klar vor Augen: Ihre Immobilie verkaufen – zügig und dabei möglichst einen möglichst hohen Verkaufserlös erwirtschaften. Im Idealfall erfüllen sich all diese Punkte:

  • Sie finden den Käufer binnen kürzester Zeit.
  • Der Käufer ist Ihnen sympathisch.
  • Er bezahlt Ihnen den Bestpreis.
  • Sie haben einen geringen Aufwand.
Schaut man genauer hin, wird klar, dass der Weg zu diesen Zielen gar nicht so einfach ist. Denn bevor die Suche nach einem zahlungsfähigen und verlässlichen Käufer beginnen kann, müssen Sie ganz von vorn beginnen, und zwar bei der Immobilie selbst.

Eine gute Vorbereitung ist das Fundament

Um mit der Vermarktung anzufangen und darauf aufmerksam zu machen, dass Sie Ihre Immobilie verkaufen, egal ob Sie nur Ihr Haus verkaufen oder Ihr Wohnung verkaufen, müssen Sie diese zunächst vorbereiten und einen Verkaufspreis festsetzen. Ganz klar: Ohne Verkaufspreis, kein Verkauf. Der Preis ist einer der entscheidenden Faktoren für die Interessenten, denn bereits am Preis trennt sich die erste Spreu vom Weizen.

Um festzustellen, welchen Preis Sie verlangen können, spielen einige Faktoren eine Rolle. Folgende Fragen sollten Sie sich stellen:

  • In welchem Zustand befindet sich meine Immobilie?
  • Wie viel ist meine Immobilie wert?
  • Wie ist die aktuelle Marktlage?
  • Kann ich den Wert bis zum Zeitpunkt des Verkaufs meiner Immobilie noch steigern?
Der Wert einer Immobilie wird anhand unterschiedlicher Verfahren zur Immobilienbewertung festgestellt – je nach Art des Objekts. Dabei geht es neben der regionalen Marktlage, den Eckdaten und den Besonderheiten der Immobilie natürlich auch um den Zustand. Prüfen Sie also Ihre Immobilie genau. Führen Sie notwendige Reparaturen durch und wägen Sie ab, ob eine Renovierung noch vor dem Verkauf sinnvoll ist und somit den Verkauferlös erhöht.

 

Die großen Faktoren: Zeit und Sorgfalt

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen, sollten Sie dazu bereit sein, Zeit zu investieren und sorgfältig zu arbeiten. Denn nur so können Sie wirklich sichergehen, dass alles reibungslos funktioniert und Sie Ihr Ziel erreichen: Schnell den richtigen Käufer finden.

Wie bei allen größeren Vorhaben empfiehlt es sich, sorgfältig im Voraus zu planen und sich auf alle potenziellen Herausforderungen vorzubereiten. Gerade was den Zeitaufwand angeht, ist es ratsam, einen zeitlichen Ablaufplan aufzustellen. Zu einer gewissenhaften Vorausplanung gehören diese Fragen:
  • Wann benötigen Sie den Erlös aus dem Verkauf?
  • Nach welchen Unterlagen werden Interessenten fragen?
  • Welche Kostenpunkte kommen auf Sie zu?
  • Wie vermarkten Sie Ihre Immobilie richtig?
  • Welche Termine ergeben sich für Sie?
  • Wie organisieren Sie den eigenen Umzug, wenn Sie die selbstgenutzte Immobilie verkaufen?

Beantworten Sie diese Fragen gewissenhaft und ehrlich. Mit einer akkuraten Planung wissen Sie genau, wann Sie was tun müssen.

Haus verkaufen vs. Wohnung verkaufen: Der Unterschied?

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen wollen, besteht ein entscheidender Unterschied bereits darin, um was für eine Objektart es sich handelt. Viele Phasen beim Immobilienverkauf ähneln sich grundlegend. Es geht immer um:
  • den Zustand
  • den Marktwert
  • alle notwendigen Unterlagen
  • die Vermarktung
  • den Abschluss des Kaufvertrags
Im Detail finden sich dann die Unterschiede. Wenn Sie Ihre Eigentumswohnung verkaufen möchten, benötigen Sie zum Beispiel die Teilungserklärung. Diese wiederum gibt es für ein Einfamilienhaus gar nicht.

Ein Haus zu verkaufen ist etwas anderes als eine Wohnung zu verkaufen. Um beides jeweils richtig zu machen, gilt es, die jeweiligen Eigenheiten zu bedenken. Weitere wertvolle Infos zum Thema „Haus verkaufen“ finden Sie unter „Haus verkaufen". Wenn Sie einen Wohnungsverkauf planen, unterstützen wir Sie gerne. Mehr zum Thema finden Sie unter „Wohnung verkaufen„.

Schätzen Sie sich selbst richtig ein!

Die meisten Immobilieneigentümer kennen sich zumindest geringfügig mit ihren Immobilien aus. Als Privatperson ist das Vorhaben, eine Immobilie zu verkaufen, mit enormem Aufwand verbunden. Nicht ohne Grund beauftragen deshalb viele einen Immobilienmakler, der sie von Anfang an begleitet und für einen reibungslosen Ablauf sorgt, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen.

Um Ihr Haus oder Ihre Wohnung nicht unter Wert zu verkaufen, ist die einfachste Option, einen erfahrenen Profi zu beauftragen. Dieser setzt auf Basis eines Wertgutachtens gezielt den richtigen Preis fest und tendenziell schnell(er) den richtigen Käufer. Ihr Immobilienmakler in Augsburg und Umgebung kennt den Markt und kann potenzielle Käufer professionell einschätzen. Er weiß, worauf Käufer schauen und wie die perfekte Objektpräsentation funktioniert. Deshalb empfehlen wir Ihnen, sich zunächst kostenlos beraten zu lassen. Dazu bieten wir Ihnen unser Wertgutachten kostenfrei als zusätzlichen Service an.

Aufgepasst beim Immobilienverkauf!
Gehen Sie nicht unbedacht an einen Immobilienverkauf! Einfach loslegen kann teuer werden. Gründliche Überlegungen zu Preisen, dem Verkaufszeitpunkt, den finanziellen Umständen wie der Ablösung von Darlehen und zur Regelung der Geldangelegenheiten generell sollten vorher angestellt werden. Beachten Sie folgende Punkte:

  • Den richtigen Immobilienwert bestimmen
    Ein einmal bezahlter Preis und getätigte Investitionen müssen lange nichts mit einer marktgerechten aktuellen Preisvorstellung zu tun haben. Den Verkehrswert richtig zu ermitteln setzt große Erfahrung und neueste Marktkenntnisse voraus. Im Zweifel ist die Befragung eines Bekannten, der sich auskennt, immer gut.
  • Immobilien verkaufen ohne Makler „Eingesparte Maklerprovision ist leicht erspartes Geld“. Was sich fürs Erste plausibel anhört, ist eine zumindest zu hinterfragende Ansicht. Der professionelle Makler kennt den Markt und die Preise. Er übernimmt eine Fülle unverzichtbarer Leistungen und weiß, was erforderlich und zu beachten ist. Zudem enthält die Maklerprovision Kosten, die bei der Selbstvermarktung auch selbst zu tragen sind, obwohl er sein Honorar in der Regel nur im Erfolgsfall erhält. Hier gilt es deshalb, gründlich abzuwägen und sich ein ehrliches Bild der eigenen Möglichkeiten und Fähigkeiten zu machen.
  • Wo ist mein Immobilienmarkt?
    „Eine Anzeige ist schnell selbst geschaltet“. Doch ist die Regionalzeitung das beste Medium? Ist mein spezielles Angebot im Internet besser platziert? Und wie muss das dann aussehen? Als Privatverkäufer hat man oft nicht die Übersicht über Medien oder über die Informationsgewohnheiten von Zielgruppen. Sie zu gewinnen, ist nicht leicht, aber unerlässlich, wenn eine große, attraktive Verbreitung des Angebots und der Höchstpreis für die Immobilie erzielt werden sollen.
  • Präsentation und Besichtigung – kein Problem
    Oh doch! Der erste Eindruck zählt. Bei der Vorstellung Ihrer Immobilie auf Bildern oder bei der Begehung ist der erste Eindruck alles. Der distanzierte Blick eines Dritten sieht vieles, was der „betriebsblinde“ Blick des Eigentümers nicht mehr wahrnimmt. Das kann schnell preismindernd sein und auch Kaufentscheidungen verhindern.
    Präsentations-Know-how und das Bewusstsein für Wohntrends und Marktwünsche sind hilfreich um Immobilien ins rechte Licht zu setzen. Professionelle Unterstützung kann hier wirklich viel Geld wert sein.
  • Preisvorstellung und Verhandlungsgeschick
    Nichts ist befriedigender als ein Verhandlungserfolg. Mit einer festen Preisvorstellung an den Markt zu gehen, ist deshalb ungeschickt. Preisgestaltung ist eine Sache von Fingerspitzengefühl und Erfahrung. Der Profi überlegt sich vorher Spielräume und mögliche Nachlässe, Argumentationen und Verhandlungsstrategien, um seinem Gegenüber und sich selbst gleichermaßen Verhandlungserfolg zu ermöglichen.
  • Saubere Vertragsgestaltung
    gehört zwar in den Aufgabenbereich des Notars. Aber auch hier ist Erfahrung Trumpf. Denn mündliche Nebenabreden aus den Verkaufsgesprächen ohne den Notar müssen rechtsverbindlich eingepflegt werden (Umgang mit Mängeln, Eigentumsübergang, Anzahlung etc.). Sorgfalt und gegebenenfalls eine professionelle Begleitung des Immobilienverkaufs können Unklarheiten vorbeugen

Privater Verkauf einer Immobilie/Haus/Grundstück/Wohnung

Vor dem privaten Verkauf einer Immobilie, einer Wohnung, eines Hauses oder auch nur eines unbebauten Grundstückes empfiehlt es sich für den Verkäufer, zunächst den Verkehrswert der Immobilie festzustellen. Die aktuellen Grundstückspreise des Ortes oder Ortsteiles, in dem das Grundstück oder die Immobilie liegt, können bei der Stadtverwaltung erfragt werden.

Halten Sie immer alle Unterlagen bereit, dazu gehören:
- Grundbuchauszug
- Bauplan / Grundrissplan
- Belege über Renovierungen und Instandsetzungen
- Gebäudeversicherungen
- Jahreskostenplanung des Objekts (Steuern, Abgaben, Versicherungen)
- Energieausweis bzw. Energiepass
- Exposé des Objekts (Objekt- und Lagebeschreibung, Bilder des Objekts)

Immobilienwert

Den Immobilienwert oder Verkehrswert eines Gebäudes zu bestimmen, hängt dagegen von vielen Faktoren ab.

Nicht nur das Alter, Grösse, Ausstattung und Lage der Immobilie wirken sich auf den Verkehrswert aus: Auch der Zustand der Heizungsanlage, durchgeführte Massnahmen zur Wärmedämmung und die künftigen Energiekosten beeinflussen den Kaufpreis. Wegen der zunehmenden Überalterung der Bevölkerung gewinnen auch behindertengerechte Ausstattung, barrierefreier Zugang sowie eine gute Anbindung an Bus und Bahn für die Bestimmung des Kaufpreises an Bedeutung.

Auch ist ein Fertighaus wesentlich günstiger zu bekommen als ein massiv gemauertes Haus. Im Trend liegen Niedrigenergie- oder Passivhäuser, die wegen ihrer äusserst günstigen Energiebilanz zunehmend Liebhaber finden. Fehlt ein Keller, mindert dies die Attraktivität der Immobilie stark.

Nichts beeinflusst den Verkehrswert einer Immobilie so sehr wie die Lage. Bei einem Einfamilienhaus im Grünen zehren die Kosten für einen notwendigen Zweitwagen sowie zusätzliche Benzinkosten schnell die vermeintliche Ersparnis beim Kaufpreis auf.

Gutachter ermitteln zuverlässig den angemessenen Verkehrswert von Gebäuden

Wer auf Nummer Sicher gehen will, kann einen Gutachter der jeweiligen Gemeinde oder einen privaten Sachverständigen mit der Bestimmung des Verkehrswertes beauftragen. Dieser sieht sich das Gebäude und deren Zustand genau an und berechnet den Verkehrswert genauestens anhand vielfältiger Kriterien. Ein derartiges Gutachten kostet, je nach Aufwand und Grösse des Objektes, mehrere Hundert Euro. Die Kosten können jedoch durch die Erzielung eines höheren Kaufpreises wieder wett gemacht werden.

Gekauft "wie gesehen"

Stellt der Gutachter gravierende Mängel am Gebäude fest, zum Beispiel eindringende Feuchtigkeit im Keller, eine veraltete Heizungsanlage oder Schimmelbildung aufgrund fehlerhaft eingebrachter Dämmung, mindert dies den Verkehrswert erheblich. Der Verkäufer darf diese ihm nun bekannt gewordenen Mängel gegenüber dem Käufer auch nicht verschweigen, er muss den Käufer auf die Mängel besonders hinweisen. Verschweigt er die Mängel, handelt er arglistig, und der Käufer ist zum Rücktritt vom Vertrag berechtigt oder kann Schadensersatz vom Verkäufer verlangen. Lediglich versteckte, also auch für den Verkäufer nicht sichtbare Mängel, die nach Abschluss des Kaufvertrages zufällig ans Licht kommen, müssen vom Käufer hingenommen werden und berechtigen nicht zur Rückabwicklung vom Vertrag. Der Käufer kauft das Haus "wie gesehen". Hat diese der Käufer bei der Besichtigung der Immobilie schlicht übersehen, ist der Verkäufer dafür nicht zur Verantwortung zu ziehen.

Grundstückskaufverträge nur beim Notar

Privat unterzeichnete Kaufverträge über Immobilien entfalten keinerlei Wirkung: Grundstückskaufverträge müssen von einem Notar beurkundet werden, um rechtsgültig zu werden. Dieser klärt die Kaufvertragsparteien genau über ihre Rechte und Pflichten auf, überwacht die Voraussetzungen für den Eintritt der Kaufpreisfälligkeit und sorgt dafür, dass der Verkäufer seinen Kaufpreis erhält und der Käufer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen wird.

In der Regel werden Immobilien nicht frei von Belastungen verkauft. Oft hat der Verkäufer ein Darlehen zur Finanzierung oder Renovierung aufgenommen, welches als Grundschuld oder Hypothek im Grundbuch abgesichert wurde. Die Löschung solcher Rechte muss vor Kaufpreiszahlung sichergestellt sein. In der Regel werden noch bestehende Kredite zunächst mit dem Kaufpreis getilgt, bevor der Verkäufer Zahlungen vom Käufer erhält.

Zusätzlich können noch Baulasten bei der Stadt oder Gemeinde verzeichnet sein. Dabei handelt es sich zum Beispiel um die Genehmigung des Nachbarn, dass die Bebauung einer Garage auf der gemeinsamen Grenze erlaubt ist. Eine Einsicht in das Baulastenverzeichnis gibt hier Aufschluss.

Energieausweis

Seit dem 1. Januar 2009 muss der Verkäufer eines Gebäudes bei der Veräußerung desselben einen Energieausweis vorlegen. Der Energieausweis gibt Auskunft über die vorgenommenen Wärmedämmmaßnahmen, den Zustand der Heizungsanlage sowie über den bisherigen Energieverbrauch. Es finden sich ferner Empfehlungen für konkrete Modernisierungsmaßnahmen im Energieausweis. Legt der Verkäufer den Energieausweis nicht vor, droht ihm ein Bußgeld in nicht unbeträchtlicher Höhe, der Abschluss des Kaufvertrages ist jedoch dennoch möglich, wenn der Käufer darauf verzichtet.

Seit dem 1.10.2009 müssen Veränderungen an der Gebäudehülle so durchgeführt werden, dass durch diese bestimmte Grenzwerte beim Energieverbrauch nicht überschritten werden. Durch eine effektiv angebrachte Außendämmung können Heizkosten um bis zu 50 Prozent gesenkt werden. Ferner sind oberste begehbare Geschossdecken, wie ein Dachboden, bis Ende 2011 mit einer Wärmedämmung auszustatten. Die damit einhergehende Heizkostenersparnis kann bis zu 22 Prozent ausmachen. Auch empfiehlt sich die Dämmung der Kellerdecke von unten. Hier liegt die Energiekostenersparnis bei bis zu 10 Prozent. Kalte Füße gehören der Vergangenheit an und das Wohlbefinden steigt spürbar.

Gebäude mit mindestens sechs Wohneinheiten, die nur mit Nachtspeicherheizungen beheizt werden, müssen ab 2020 stufenweise außer Betrieb genommen werden. Ausgenommen sind lediglich Mehr-Parteien-Häuser, die die Regelungen der Wärmeschutzverordnung 1995 erfüllen oder bei denen die Kosten trotz staatlicher Zuschüsse nicht innerhalb von 10 Jahren eingespart werden können.

Rechte anderer am Grundstück

Andere Rechte, wie Wegerechte, die einem Nachbarn zum Erreichen seines Grundstückes eingeräumt wurden oder Leitungsrechte, die die Versorgungsträger ermächtigen, im Fall von Reparatur- oder Wartungsarbeiten an Strom-, Wasser oder Gasleitungen das Grundstück betreten zu dürfen, können nicht ohne Einwilligung des Berechtigten, also des Versorgungsunternehmens oder des Nachbarn, gelöscht und müssen vom Käufer übernommen werden.

Kaufpreisfinanzierung

Der Käufer seinerseits benötigt ebenfalls in der Regel ein Darlehen zur Finanzierung des Kaufpreises. Hausbanken und Banken am Ort, wie Sparkassen und Volks- und Raiffeisenbanken, zahlen die Darlehenssumme oftmals bereits aus, wenn für den Käufer eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen wurde. Eine Auflassungsvormerkung sichert den Anspruch des Käufers auf Eigentumsumschreibung. Ist der Kaufpreis gezahlt, stellt der Notar den Antrag auf Eigentumsumschreibung unter gleichzeitiger Löschung der Auflassungsvormerkung. Mit der Eintragung des Käufers als Eigentümer erfolgt gleichzeitig die Löschung der Auflassungsvormerkung. Die Auflassungsvormerkung ist somit ein Platzhalter für den Käufer. So ist sichergestellt, dass der Verkäufer den Grundbesitz nicht unbemerkt anderweitig verkaufen kann. Er kann das Grundstück zwar trotzdem an eine andere Person verkaufen, diese Person kann sich jedoch nicht darauf berufen, von dem anderen Kaufvertrag nichts gewusst zu haben. Steht im Grundbuch eine Auflassungsvormerkung eingetragen, sollte sich der neue Käufer vor der Kaufpreiszahlung die Löschungsbewilligung desjenigen zeigen lassen, für den die Auflassungsvormerkung eingetragen wurde. Andernfalls kann der Berechtigte jederzeit Ansprüche, zum Beispiel auf Rückzahlung seines Kaufpreises, an den Käufer stellen.

Notarielle Beurkundungspflicht für Grundstückskaufverträge

Sämtliche Anträge und Urkunden, die beim Grundbuchamt eingereicht werden und im Grundbuch Wirkung entfalten sollen, müssen von einem Notar beurkundet worden sein. Auch hier reichen privatschriftliche Erklärungen oder einfache Kopien nicht aus. Grundbuchämter sind besondere Abteilungen der jeweiligen Amtsgerichte oder - überwiegend im süddeutschen und rheinischen Raum sowie in Hamburg - Abteilungen der Gemeindeverwaltungen.

Das Grundbuchamt legt für jedes Grundstück ein gesondertes Grundbuchblatt an. Dieses wird neben dem Grundbuch in Papierform auch elektronisch geführt und kann über das Internet von besonders Berechtigten, wie Notaren und Banken, eingesehen werden.

Grunderwerbsteuer

Vater Staat verdient beim Verkauf von Grundeigentum fast immer mit. Befreit von der Grunderwerbsteuer sind lediglich Grundstücksgeschäfte durch Miterben, den Ehegatten des Verkäufers, Verwandte in gerader Linie sowie deren Ehegatten und Stiefkinder und deren Ehegatten. Außerdem sind Grundstücksgeschäfte mit einem Kaufpreis von bis zu 2.500 Euro von der Grunderwerbsteuer befreit.

Die Grunderwerbsteuer wird in der Regel vom Käufer gezahlt, der Verkäufer kann die Grunderwerbsteuer jedoch im Vertrag übernehmen. Werden Einbaumöbel, zum Beispiel eine Küche, mitverkauft, empfiehlt es sich, den Kaufpreis dafür gesondert im Kaufvertrag auszuweisen, da über diesen Betrag keine Grunderwerbsteuer anfällt.

Die seit dem 1. September 2006 gültige Grunderwerbsteuer beträgt in der Regel 3,5 Prozent vom Kaufpreis, kann jedoch von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich hoch sein. Zahlt der Käufer die Grunderwerbsteuer nicht, kann das Finanzamt auch den Käufer zur Zahlung auffordern. Nach Begleichung der Grunderwerbsteuer erteilt das Finanzamt eine sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung, ohne die eine Umschreibung des Eigentums im Grundbuch nicht vollzogen wird.

Werbung für das Verkaufsobjekt

Sie sollten sich nun daran machen für Ihr Verkaufsobiekt zu werben.
Für die erste Mundpropaganda im Umfeld reicht ein Verkaufsschild am Objekt. (zu Verkaufen, Telefonnummer)
Eine größere Reichweite haben die Printmedien / Zeitungen / Zeitschriften. Für Ihr Immobilieninserat sollten Sie vorerst die Auflagenstärkste Zeitung aus Ihrer Region wählen.
Da in der Immobilienanzeige jeder Buchstabe Geld verschlingt, können Sie in dem Inserat die einschlägigen Abkürzungen verwenden um Geld zu sparen:

EFH = Einfamilienhaus
2-FH = Zweifamilienhaus
MFH = Mehrfamilienhaus
DHH = Doppelhaushälfte
RH = Reihenhaus
REH = Reiheneckhaus
RMH = Reihenmittelhaus
AB = Altbau
Bj. = Baujahr
App. = Appartement
ETW = Etagenwohnung
3 ZW = 3 Zimmer Wohnung
4 ZW = 4 Zimmer Wohnung
5 ZW = 5 Zimmer Wohnung usw.
KG = Kellergeschoss
EG = Erdgeschoss
1OG = erstes Obergeschoss
2OG = zweites Obergeschoss usw.
DGW = Dachgeschosswohnung
DG = Dachgeschoss
ELW = Einliegerwohnung
freist. = freistehend (kein Reihenhaus)
Carp. = Carport
Blk. = Balkon
DT = Dachterrasse
EBK = Einbauküche
Abl. = Ablöse
Abst. = Abstand
ZH = Zentralheizung
GZH = Gaszentralheizung
FBH = Fussbodenheizung
Etag.HZ = Etagenheizung
Hzg = Heizung
Wfl = Wohnfläche
Grdst. = Grundstück
NK = Nebenkosten
VB = Verhandlungsbasis
KP = Kaufpreis
KM = Kaltmiete
WM = Warmmiete

Auch sollten Sie eine Objekt-Exposé erstellen oder erstellen lassen. In dieser beschreiben Sie das Objekt und das Objekt-Umfeld, heben Sie den Mehrwert Ihrer Immobilie hervor wie z.B. Garten, Carport und Renovierungen. Unterlegen Sie die Beschreibung mit Bilder (z.B. Haus aussen und innen, Garten) Auch die Lage des Objekts, also das gesamte Umfeld, kann einen Mehrwert bedeuten wenn Schulen, Kindergärten oder der Einkaufsmarkt nicht weit entfernt sind. Dies sollte unbedingt in der Lagebeschreibung erwähnt werden.

Viele Interessenten suchen im Internet nach der Wunschimmobilie da man diese meist schon über Bilder begutachten kann.

Privater Verkauf eines unbebauten Grundstücks

Beim Erwerb eines unbebauten Grundstücks sollte der Käufer vorher prüfen, ob das Grundstück zu Bebauungszwecken geeignet ist, also ein Bebauungsplan existiert, und keine Altlasten vorhanden sind. Befand sich in früheren Zeiten eine Mülldeponie, eine Industrieanlage, zum Beispiel eine Ziegelei, oder eine Tankstelle auf dem Grundstück, ist Vorsicht geboten. Die Entsorgung von Sondermüll ist kostspielig, in einigen Fällen kann eine Bebauung behördlicherseits auch ausgeschlossen sein. Besteht der Verdacht einer Schadstoffbelastung, empfiehlt sich vor Abschluss des Kaufvertrages die Einholung eines geologischen Gutachtens. Der Rücktritt vom Vertrag oder die Geltendmachung von Schadensersatz ist nur dann möglich, wenn der Käufer nachweisen kann, dass der Verkäufer von der Kontaminierung wusste. Wurde im Kaufvertrag eine Bebauungsmöglichkeit nicht zugesichert, besteht seitens des Käufers ebenfalls keine Rücktrittsmöglichkeit. Hier empfiehlt sich vorher eine Nachfrage beim zuständigen Bauamt der Gemeinde. Dort erfährt man auch Einzelheiten über die Beschränkungen bei der Bebauung, zum Beispiel ob eine Regenwasserkanalisation oder ein Regenwasserauffangbecken vorgeschrieben ist.

Auch kann mancherorts Fliesssand oder ein hoher Grundwasserstand die Bebauung ganz oder teilweise unmöglich machen. Der Bau eines Kellers ist dann mit erheblichen Mehrkosten verbunden. Auf einem mit Schadstoffen kontaminierten Gelände darf nur Rasen gesät oder Zierpflanzen gepflanzt werden, das Anbauen von Obst oder Gemüse ist untersagt und auch nicht empfehlenswert

Haus an Enkel überschreiben – Gründe

Zu den gängigsten Gründen, warum Menschen ihr Haus an ihre Enkel überschreiben, zählen die folgenden:

  • Die relativ hohe Erbschaftsteuer kann eingespart werden.
  • Das Erbe kann vorgezogen werden.
  • Mitunter kann dadurch ein Erbschaftsstreit innerhalb der Familie umgangen werden.
  • Viele wollen außerdem, wenn sie ihr Haus an Enkel überschreiben, verhindern, dass im Falle einer kostenintensiven Alterspflege mit der Immobilie „bezahlt“ werden muss.
  • Zudem kann der Pflichtteil im Zuge einer Erbschaft reduziert werden.

Als Eigentümer der Immobilie haben Sie grundsätzlich die Möglichkeit, das Haus an jeden beliebigen Menschen zu übertragen. Nach der gesetzlichen Erbfolge würden zunächst Ihre Kinder die Immobilie erben. Sie können allerdings schon zu Lebzeiten das Haus auch an Ihre Enkel überschreiben und diese so zu den vorzeitigen Erben Ihrer Immobilie machen. Das wäre beispielsweise denkbar, wenn die Eltern der Enkel bereits verstorben sind.

Achtung: Anders als bei einer Hausschenkung an Enkel ist die Hausüberschreibung theoretisch mit Gegenleistungen des Erwerbers verbunden. Diese können Sie individuell aushandeln, beispielsweise in Form einer Zahlung in beliebiger Höhe oder durch Wohn- und Nutzungsrechten. Ist das Haus, welches Sie an Ihre Enkel überschreiben möchten, jedoch vermietet, so bleibt der Mietvertrag bestehen. Der Eigentümerwechsel ändert also das bestehende Mietverhältnis nicht und es können keine Wohn- und Nutzungsrechte vereinbart werden

Auch wenn Sie ein Haus verschenken, fallen Kosten an. So sind die Gebühren für den Notar und die Grundbucheintragung unumgänglich. Wenn Sie wiederum ein Haus mit Schulden verschenken möchten, denken Sie daran, bei der Ausschöpfung von Freibeträgen die Kredite vom Immobilienwert abzuziehen.

Immobilie an Enkel überschreiben – das sollten Sie beachten

Wenn Sie Ihr Haus zu Lebzeiten an Ihre Enkel überschreiben möchten, sollten Sie die folgenden Punkte beachten:

  • Wohn- und Nutzungsrechte bzw. andere Gegenleistungen sollten Sie klar definieren und im Vertrag festhalten. So können ein lebenslanges Wohnrecht oder die Rücküberschreibung, sofern Sie Ihr Nießbrauchrecht nicht ausleben, vereinbart werden.
  • Die notarielle Beglaubigung ist verpflichtend. Sie müssen in jedem Fall mit Kosten für den Notar und die Grundbuchüberschreibung rechnen, wenn Sie das Haus an Ihre Enkel überschreiben.
  • Berücksichtigen Sie ebenso alle übrigen Kosten – etwa für die Wertermittlung der Immobilie, die Ausgleichszahlung an übrige Erben sowie die Pflichtteile.
  • Die Wertermittlung der Immobilie ist bei einer Erbschaft von großer Bedeutung, weil der aktuelle Verkehrswert (zum Zeitpunkt der Schenkung bzw. Erbschaft) über die Höhe der Erbschaftsteuer entscheidet.
  • Bei einer Schenkung entfällt die Grunderwerbsteuer. Ihr Enkel muss jedoch gegebenenfalls die Erbschaftsteuer zahlen.

Haus verschenken an Fremde – Folgendes sollten Sie unbedingt beachten

Wenngleich es sehr einfach klingt, das Haus zu verschenken und das an Fremde, sollten Sie diese zwei wichtigen Punkte beachten:

  • Wenn die Verschenkung an Fremde erfolgt, kommt es nicht selten zu Streitigkeiten mit den gesetzlichen Erben (sofern diese existieren). Gibt es gesetzliche Erben, haben diese einen Anspruch auf ihren Pflichtanteil und Sie müssen diesen auszahlen. Zu den gesetzlichen Erben der 1. Ordnung zählen Ehegatten, Kinder und Stiefkinder sowie Enkelkinder. Nach der 2. Ordnung sind Eltern, Geschwister und deren Kinder Erben, nach der 3. Ordnung Großeltern, Tanten und Onkel. Es gäbe also eine Reihe an gesetzlichen Erben, die einen Anspruch auf ihren Pflichtteil erheben könnten. Bevor Sie das Haus verschenken an Fremde, sollten Sie daher klären, wer in welcher Form Pflichtteilsansprüche geltend machen könnte. Dadurch können Streitigkeiten unter den Erben vermieden werden. Hierzu müssen Sie die geänderte Erbfolge in einem Testament eindeutig und rechtskräftig festhalten. Gesetzliche Erben können Sie nur dann vom Erbe und vom Pflichtteil ausschließen, wenn eine sogenannte Erbunwürdigkeit vorliegt (beispielsweise bei einer Straftat, die sich gegen den Erblasser richtet).
  • Bei einer Schenkung an Fremde fällt eine Steuer an – zumindest können Sie im Falle einer Immobilienschenkung davon ausgehen. Das liegt daran, dass Fremde bei Schenkungen einen steuerlichen Freibetrag von 20.000 Euro haben. Dieser kann zwar alle zehn Jahre neu voll ausgeschöpft werden. Eine Immobilie hat jedoch meist einen deutlich höheren Wert. Demnach müsste die Schenkung frühzeitig erfolgen, um die Immobilie vollständig steuerfrei zu verschenken.
  • Wenn Sie das Haus verschenken an Fremde wird der Verkehrswert der Immobilie für die Erbschaft bzw. Erbschaftssteuer ermittelt. Soll ein unbebautes Grundstück verschenkt werden, wird der Wert nach der Fläche und den jeweils geltenden Bodenrichtwerten ermittelt.
  • Hinsichtlich der Schenkungssteuer für Fremde wird aufgrund der Stellung in der Erbfolge, wenngleich Sie die gesetzliche Abfolge durch Ihr Testament ändern, die Steuerklasse III angesetzt. Die Erbschaftssteuer fällt mit 30 bis 50 Prozent relativ hoch aus.
  • Möchten Sie für den fremden Erben die Erbschaftssteuer senken, vereinbaren Sie eine Art Gegenleistung in Form eines Nießbrauch- oder Wohnrechts. Beides mindert die Erbmasse und damit die Höhe der Erbschaftssteuer.

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